Le bilan publié fin avril 2026 par l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) chiffre pour la première fois ce que rapporte concrètement l'encadrement des loyers à un locataire parisien : 85 € de moins sur le loyer mensuel, en moyenne, par rapport au scénario sans dispositif. Mais ce chiffre cache une réalité plus contrastée : près d'une annonce sur deux ignore le plafond légal — la proportion la plus élevée depuis 2019 — et la moitié du gain potentiel reste hors de portée des locataires concernés.

Un freinage de 5 % sur la dynamique des loyers

Sur les six années écoulées depuis le 1er juillet 2019, le freinage exercé sur la trajectoire des loyers parisiens s'établit à 5 %, selon la troisième évaluation annuelle de l'Apur, conduite avec les économistes du CESAER et du LéP, à partir des données d'annonces du groupe SeLoger.

Traduit en euros, cela donne, pour la période juillet 2024 – juin 2025, un loyer moyen mesuré de 1 632 € par mois, contre 1 717 € dans un scénario sans dispositif. Soit 85 € de moins chaque mois pour le locataire moyen.

L'effet est très inégal selon la taille du logement. Plus la surface est petite, plus la régulation pèse :

  • Moins de 18 m² : freinage de 12,4 %, équivalent à environ 92 € d'écart mensuel
  • 60 à 80 m² : freinage de 3,9 %, soit 81 € d'écart par mois
  • Plus de 100 m² : l'effet du dispositif devient marginal

Cette gradation n'est pas anodine. À Paris, ce sont les petites surfaces qui subissent à la fois les loyers les plus tendus au mètre carré et la pression à la hausse la plus forte. Le dispositif agit donc avant tout là où la pression locative est maximale.

L'analyse a été étendue cette année à six autres villes encadrées : Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et Grenoble. Le freinage observé y est presque identique : −5 %, là encore.

Quand le bailleur ne joue pas le jeu : 48,6 % d'annonces hors plafond

Le revers du bilan est documenté avec autant de précision. Sur la même période 2024-2025, 48,6 % des annonces examinées affichaient un loyer supérieur au plafond légal applicable. C'est la part la plus élevée mesurée depuis l'entrée en vigueur du dispositif sous sa forme actuelle, et un sommet atteint après une remontée progressive : la non-conformité était redescendue à 36,2 % en 2021-2022 avant de repartir à la hausse.

Le niveau de dépassement varie nettement selon le type de bien :

  • En location meublée, plus d'une annonce sur deux est concernée : 54,7 %
  • En location vide, la proportion descend à 38,6 %
  • Sur les logements de moins de 18 m², deux tiers des annonces (68,5 %) affichent un loyer trop élevé

L'arithmétique du potentiel non capté est éloquente. Si l'ensemble des bailleurs s'alignaient sur les plafonds réglementaires, l'effet du dispositif passerait de −5 % à −10 %, et le gain mensuel moyen pour un locataire parisien doublerait, à environ 170 € par mois. Concrètement : la moitié du bénéfice théorique de l'encadrement reste, à ce jour, dans la poche des bailleurs qui dépassent.

Pour les locataires concernés, l'écart entre loyer payé et plafond légal est récupérable rétroactivement sur les trois dernières années — y compris après la fin du bail. Voir notre article : Votre loyer parisien est peut-être illégal — et vous avez 3 ans pour récupérer votre argent.

L'argument du recul de l'offre, démenti par les chiffres

L'opposition au dispositif s'appuie depuis ses débuts sur un argument économique : plafonnés dans leurs revenus locatifs, les bailleurs se retireraient du marché — par revente, par bascule vers la location saisonnière, ou par mise au placard. La conséquence attendue : un appauvrissement progressif de l'offre.

L'évaluation de l'Apur ne valide pas ce scénario. Sur la séquence 2018-2025, le nombre de logements disponibles à la location dans la capitale n'a pas connu de diminution durable imputable au dispositif. Cette conclusion rejoint celle de l'Institut Paris Région, qui dans une analyse parue également en mai 2026, attribue le léger tassement de l'offre privée parisienne (−3 % de logements à louer entre 2006 et 2022) à la dégradation de la rentabilité locative — décrochage entre prix d'achat élevés et loyers contenus — plutôt qu'à la réglementation.

L'horizon de novembre 2026 et au-delà

Le dispositif expérimental arrive à expiration le 23 novembre 2026. Une proposition de loi visant à le pérenniser et à élargir son champ a franchi un premier obstacle parlementaire en décembre 2025, avec une adoption en première lecture par l'Assemblée nationale. Le texte attend désormais son examen au Sénat.

L'encadrement couvre déjà, à l'échelle nationale, 71 villes. Aux côtés de Paris, l'évaluation de l'Apur a chiffré pour la première fois cette année les effets du dispositif dans six autres communes encadrées : un freinage homogène autour de −5 %, qui suggère que l'efficacité observée dans la capitale n'est pas une singularité locale.

Quelle que soit l'issue politique après novembre 2026, un point juridique reste acquis : les locataires actuellement en situation de dépassement disposent de trois ans à compter de chaque paiement pour faire valoir leur droit à restitution.

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Sources : Atelier parisien d'urbanisme (Apur), Impact de l'encadrement des loyers à Paris en 2025 — troisième année d'évaluation, avril 2026 ; Institut Paris Région, mai 2026. Références légales : loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140.